Super Guía de Hipotecas

Si estás considerando solicitar una hipoteca, es fundamental comprender el proceso y los términos asociados. Esta guía completa de hipotecas es un recurso que te va a resultar muy valioso.

Te vamos a facilitar definiciones claras, un procedimiento detallado y un glosario con los términos más complejos. Con esta guía, te sentirás más seguro y preparado para tomar decisiones al solicitar tu hipoteca.

Un préstamo hipotecario es un tipo de financiación que permite adquirir una vivienda o un inmueble. Este préstamo está garantizado por el inmueble, lo que significa que si no se cumple con los pagos mensuales, la entidad financiera puede reclamar la propiedad como forma de pagar.

La hipoteca es de los préstamos más baratos que existen a nivel de intereses, debido a que el banco tiene como garantía la vivienda.

Características principales:

• Garantía: La vivienda actúa como garantía.
• Tipo de interés: Generalmente más bajo que otros préstamos debido a la garantía ofrecida.
• Plazo: Suelen ser a largo plazo, normalmente entre 15 y 30 años, aunque en algunos casos puede alargarse hasta los 40 años.

Las hipotecas se pueden diferenciar en 3 tipos según el cual sea el % de interés a lo largo del tiempo.

Hipoteca a tipo fijo

• Características: La tasa de interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.
• Ventajas: Previsibilidad en los pagos mensuales, sin importar las fluctuaciones del mercado.
• Inconvenientes: Si los tipos de interés bajan, no podrás beneficiarte de las reducciones.

Hipoteca a tipo variable

• Características: La tasa de interés varía a lo largo del tiempo, generalmente ligada a un índice de referencia como el Euribor, más un diferencial.
• Ventajas: Inicialmente suele tener un tipo de interés más bajo que el anterior, el tipo fijo.
• Inconvenientes: La cuota mensual puede aumentar si los tipos de interés suben.

Hipoteca mixta

• Características: Combina un periodo inicial con tipo fijo (normalmente de 2 a 10 años) y luego pasa a tipo variable.
• Ventajas: Ofrece estabilidad al principio y la posibilidad de beneficiarse de tipos variables posteriormente.
• Inconvenientes: Puede ser difícil de predecir cuánto cambiarán las cuotas después del periodo fijo.

Además, aunque en la práctica una vez firmada la hipoteca no afecta, también se pueden clasificar las hipotecas según el uso que se le vaya a dar a la vivienda.

Hipoteca para vivienda habitual

• Características: Destinada a la compra de la vivienda en la que vivirás permanentemente.
• Ventajas: Puede ofrecer condiciones más favorables y beneficios fiscales, según la comunidad autónoma donde se encuentre.
• Inconvenientes: Si hay algún problema con el pago, puedes perder la vivienda donde vives.

Hipoteca para segunda residencia

• Características: Utilizada para la compra de un segundo hogar, por ejemplo, una casa de vacaciones.
• Ventajas: Si hay algún problema con el pago de esta hipoteca, no tienes por qué perder tu vivienda habitual.
• Inconvenientes: Suele tener peores condiciones a las hipotecas de vivienda habitual y sin rebajas fiscales.

Hipoteca para inversión

• Características: Se utiliza para adquirir propiedades destinadas a alquiler o inversión.
• Ventajas: Posibilidad de generar ingresos adicionales, por ejemplo, le alquila la vivienda y la renta de alquiler supera la cuota hipotecaria.
• Inconvenientes: Peores condiciones y mayor riesgo si el mercado inmobiliario se debilita.

1. Evalúa tu situación financiera

Antes de solicitar una hipoteca es muy recomendable conocer:

• Ingresos: cuenta cuánto dinero ganas al mes.
• Gastos: Anota todos tus gastos mensuales.
• Ahorros: Determina cuánto puedes destinar al pago inicial.

Con esta información, restando a los ingresos los gastos, podrás tener una idea del importe mensual de la cuota hipotecaria que podrías pagar sin pasar apuros.

2. Asegúrate de tener las deudas controladas

Las deudas de otros préstamos, por ejemplo personales, también se tendrán en cuenta a la hora de solicitar una hipoteca, por ello es recomedable:

• Pagar tus deudas a tiempo.
• Mantener tus tarjetas de crédito al día.
• Conocer el importe de la cuota mensual total(suma de todas las cuotas mensuales).
• Conocer la deuda total(suma de todo lo que se debe en tus préstamos).

3. Recopila la documentación personal necesaria

Prepara los siguientes documentos antes de acudir a la entidad financiera:

• DNI/NIE
• Últimas 3 nóminas
• Contrato de trabajo
• Última declaración de la renta o certificado si no la has realizado el último año
• Vida laboral
• Información sobre otros préstamos vigentes como, por ejemplo, préstamos personales
• Información sobre otros ingresos, por ejemplo si tienes algún inmueble propio alquilado.

4. Recopila la información de la vivienda

Tan importante es la información previa como la de la vivienda, por ello te recomendamos que también recopilar la siguiente información:

• Dirección completa de la vivienda
• Importe de la compraventa
• Referencia catastral
• Nota simple

Aquí es importante entender que la hipoteca, normalmente, te dará un % inferior al importe de la compraventa. Normalmente suele ser del 80% para vivienda habitual y 70% o menor para segundas residencias o inversión. Además de esto, existen una serie de gastos e impuestos que tiene que tener en cuenta ya que deberás disponer de este dinero para poder realizar la compra de la vivienda.

Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 €

Concepto	Importe (€)
Precio de la vivienda	200.000
Hipoteca (80% del precio)	160.000
Aportación del comprador	40.000
ITP (10% del precio)	20.000
Gastos de notaría y registro (2%)	4.000
Total necesario (Hipoteca + Aportación + Gastos)	224.000

Por tanto, si la hipoteca es de 160.000€ y el importe total de 224.000€, se necesitará aportar el resto, esto son 64.000€.

5. Decidir el tipo de hipoteca que buscas

Aunque a veces es complicado, es interesante ir a los bancos con la decisión tomada del tipo de hipoteca que quieres. Ten en cuenta que si no lo haces, vas a tener que decidir entre todas las ofertas de los bancos y entre cada una de los tipos de hipotecas, lo que te hará mucho más complicado tomar una decisión al multiplicarse las opciones.

Hipoteca Fija

• Factores a considerar:
  • Estabilidad: Ideal si valoras la previsibilidad en tus pagos ya que siempre vas a pagar lo mismo.
  • Tasas de interés: Si las tasas actuales son bajas, tener una cuota fija va a ser una buena opción.
  • Duración del préstamo: Si planeas quedarte en la casa por muchos años y no vas a venderla a corto plazo.
• Ejemplo:
  • Si obtienes una hipoteca fija al 2.5% por 30 años y tu pago mensual es de 600 euros, este pago se mantendrá constante durante toda la vida del préstamo, lo que permite planificar mejor tu presupuesto familiar.

Hipoteca Variable

• Factores a considerar:
  • Ahorro inicial: Generalmente comienzan con tasas más bajas que las fijas.
  • Capacidad de asumir riesgos: Si puedes soportar posibles aumentos en los pagos.
  • Plazo corto esperado: Si piensas vender, amortizar gran parte o refinanciar en unos pocos años.
• Ejemplo:
  • Si eliges una hipoteca variable con un interés inicial del 1.5% vinculado al Euribor, tus pagos podrían empezar en 600 euros mensuales. Sin embargo, si el Euribor sube, podrías ver tus pagos aumentar a 1,200 euros después de unos años.

Hipoteca Mixta

• Factores a considerar:
  • Mezcla de estabilidad y flexibilidad: Ofrece un periodo fijo inicial seguido de un periodo variable.
  • Cambios en la situación financiera: Útil si esperas mejoras en tus ingresos en el futuro.
  • Tendencias del mercado: Si hay previsión de que las tasas de interés bajarán después de los primeros años.
• Ejemplo:
  • Imagina que tienes una hipoteca mixta con un tipo fijo del 2% durante los primeros 10 años. Tus pagos serían de 600 euros mensuales durante ese tiempo. Después de ese periodo, la tasa cambia a un tipo variable. Si el Euribor está bajo en ese momento, podrías beneficiarte de un ahorro en los pagos y está más alto, pagarías más.

Tabla Comparativa

Característica	Hipoteca Fija	Hipoteca Variable	Hipoteca Mixta
Tipo de interés	Constante	Variable	Fijo primero, luego variable
Estabilidad	Alta	Baja	Media
Ahorro inicial	Menor	Mayor	Intermedio
Riesgo	Bajo	Alto	Moderado
Duración recomendada	Largo plazo	Corto plazo	Medio plazo

En este punto es donde puedes empezar a visitar bancos y solicitar una hipoteca o, puedes elegir la decisión más inteligente y que te va a ahorrar más tiempo y dinero, contratar un Bróker Hipotecario.

Todo lo que va a continuación, y mucho más, es el trabajo que hay que realizar para conseguir las ofertas hipotecarias.

1. Preparar una lista de entidades bancarias

Antes de ir a tu banco habitual, recomendamos hacer una lista de bancos y entidades financieras que te puedan interesan. En esta lista hay que incluir tanto grandes bancos como entidades más pequeñas o cooperativas de crédito, ya que cada una va a ofrecer diferentes condiciones y no sabemos cual es la que más se puede adaptar a nuestras necesidades.

Te recomendamos que al menos vayas a 3 entidades diferentes aunque cuantas más mejor.

2. Agendar citas

Con la lista definida ya puedes empezar a contactar con las entidades, llama o visita las páginas web de los bancos para programar citas. Esto asegurará que una persona del banco esté disponible para atenderte.

Al solicitar la cita, menciona que deseas información sobre hipotecas, para que puedan prepararse adecuadamente.

Si has decidido solicitar una hipoteca online, podrás saltarte este paso, ya que directamente podrás empezar a subir documentación al sitio web.

3. Crea una lista de información clave

Prepara una lista con la información clave que deseas hacer durante tus visitas. Este te va a ayudar luego para realizar una comparativa entre las distintas ofertas hipotecarias que te faciliten.

Los puntos más importantes que tienen que tener e

• Tipo de Hipoteca (Fija, Mixta, Variable)
• % de hipoteca sobre el valor de la compra
• Interés TAE
• Interés TIN
• Interés máximo TIN
• Si tiene comisiones de apertura, cancelación parcial o total.
• Requisitos se necesitan para acceder a la hipoteca
• Productos adicionales(Vinculaciones) (seguros, cuentas, tarjetas) y bonificaciones
• Coste de la tasación de la vivienda

Por ejemplo, esta lista con la información de de una oferta se asemejaría a este ejemplo:

• Tipo de Hipoteca: Fija
• % de hipoteca sobre el valor de la compra: 80%
• Interés TAE: 4,1 %
• Interés TIN con todas las vinculaciones: 2,5 %
• Interés TIN máximo sin vinculaciones: 3,5 %
• Comisiones:
  • Apertura: 0 €
  • Cancelación parcial: 0%
  • Cancelación total: 2%
• Requisitos se necesitan para acceder a la hipoteca
  • Trabajo fijo
  • No estar en lista de morosos como ASNEF
  • Para primera o segunda vivienda
• Productos adicionales y bonificaciones:
  • Nómina domiciliada: 0,5%
  • Seguro hogar: 0,3%
  • Seguro de vida: 0,2%
• Coste de la tasación a cargo del Banco: Si

Es el momento de ir a las oficinas bancarias, cuando acudas, asegúrate de:

4. Visita las entidades

• Llegar preparado: Vestir formal y tener buen aspecto siempre es algo que se valora de forma positiva. Recuerda llevar contigo toda la documentación que, si estás siguiendo la guía, ya tendrás preparada, como tu DNI, información sobre tus ingresos y sobre la vivienda.
• Rellena la lista de información clave: Utiliza la lista para guiar la conversación y asegúrate de preguntar cualquier cosa que no entiendas. Toma notas sobre las respuestas para poder comparar más tarde. Es posible que en ese momento no te puedan dar todas las respuestas, si es así, asegúrate que la persona que te atiende sepa que necesitas dicha información.
• Solicita material informativo por escrito o en formato digital: Pide la FIPRE, conocida como la Ficha de Información Precontractual, que se suele facilitar en productos hipotecarios. Esta debe incluir todos los detalles sobre los tipos de hipotecas, tasas de interés y condiciones.

5. Analiza la atención recibida

Es importante prestar atención a cómo te tratan en cada entidad. La calidad del servicio al cliente puede ser un factor importante, ya que estarás trabajando con ellos durante muchos años. Además, te dará a entender lo interesados que están en darte buenas condiciones o si por el contrario no te han prestado demasiada atención, tal vez no busquen clientes de tu perfil.

6. Compara las ofertas recibidas

Después de una semana deberías tener la mayoría de ofertas previas, ahora es momento de compararlas y elegir cual es la que más te interesa según tus necesidades.

Para ello puedes hacer una tabla similar a este ejemplo:

Aquí tienes una tabla comparativa con ejemplos simulados de 3 ofertas hipotecarias de bancos españoles. Las ofertas incluyen las características que has proporcionado, junto con algunos datos hipotéticos para ilustrar las diferencias.

Banco	Hipoteca Fija	% sobre el Valor de Compra	Interés Máximo TIN	Interés TIN con Vinculaciones	Interés TAE	Comisión Apertura	Cancelación Parcial	Cancelación Total	Coste de la Tasación	Productos Adicionales y Bonificaciones
Banco A	Fija	70%	3,5%	2,5%	4,1%	0 €	0%	2%	Banco	Nómina domiciliada: -0,5%, Seguro hogar: -0,3%, Seguro vida: -0,2%
Banco B	Fija	90%	3,8%	2,7%	4,3%	500 €	1,5%	1,5%	Comprador	Nómina domiciliada: -0,6%, Seguro hogar: -0,4%, Seguro vida: -0,1%
Banco C	Fija	80%	3,2%	2,4%	4,0%	300 €	0%	1,8%	Comprador	Nómina domiciliada: -0,4%, Seguro hogar: -0,2%, Seguro vida: -0,2%

Con todas las ofertas en la mano, es también momento de negociar con las distintas entidades. Las ofertas iniciales no tienen por qué ser las mejores que te puedan ofrecer, por ello, en este punto es el momento de intentar bajar tipos de interés, quitar alguna comisión o eliminar vinculaciones.

7. Solicita una oferta vinculante

En el momento en que te hayas decidido por una oferta es el momento de solicitar una oferta vinculante por escrito. Este documento de llama FEIN(Ficha Europea de Información Normalizada). Esto te dará un documento formal y vinculante (Es vinculante para el banco, pero no para ti) que detalla todas las condiciones del préstamo.

8. Tasación de la vivienda

Antes de entregarte le FEIN, la entidad financiera te pedirá la tasación de la vivienda. Esta es importante debido a que la cantidad que te dará el banco (el %) suele ser la menor entre el precio de compraventa y la tasación, por tanto, una tasación por debajo del precio de compraventa va a provocar que el banco de menos dinero.

Este informe se realiza por una empresa autorizada por el Banco de España y es de libre elección por tu parte. En algunos bancos «sugieren» una serie de empresas tasadoras con las que tienen acuerdos. Si eliges una de estas te darán menos trabas, si no, pueden ponerte problemas y retrasar la FEIN. Aun así, es importante saber que la decisión final de qué empresa tasa la vivienda es solo tuya.

Sobre el coste, hay bancos que la ofrecen gratuita en el caso de que se encarguen ellos y finalmente se firme la hipoteca. En un inicio la tendrás que pagar, pero una vez firmada, la devuelven al cabo de unas semanas.

9. La FEIN

Con todo esto ya te han entregado la FEIN, puedes tener tantas como hayas podido conseguir, como se comentaba anteriormente, es una oferta vinculante del banco para ti, pero tú no tienes ninguna vinculación con el banco. Esta suele tener una validez de 30 días y una vez pasan estos días, las condiciones pueden ser diferentes.

Ahora es momento de comprobar que efectivamente esta oferta es la misma que la pactada, aquí puedes volver a comprobar el listado de información clave para verificar que efectivamente se corresponde con lo hablado. De no ser así, es recomendable hablar con la persona que has estado negociando para que se modifique.

¿Quieres que todo esto lo haga un profesional con máximas garantías?

La notaría es donde se firmará la hipoteca, al mismo tiempo que se firma la compraventa. Normalmente, vas a poder elegir con qué notario vas a firmar ya que es algo más que habitual que la elección del Notario se realice por el comprador. Aquí puedes elegir si conoces a alguno, por que esté bien ubicado o por que te lo recomienden. En general cualquier notario va a realizar bien su trabajo.

Aquí también hay una serie de pasos que hay que ir siguiendo hasta el momento de la firma.

1. Elección del notario

Una vez lo tengas claro, habría que hablar con la notaría para ver la disponibilidad de fecha y hora de la firma. Si tanto al vendedor como a ti te encaja la fecha, ya puedes asignarles la operación. Esto lo pueden hacer ellos mismos o te pueden indicar como realizarlo.

Recuerda convenir con la parte vendedora tanto la fecha como la ubicación antes confirmar la cita de firma con la notaría.

2. La oficial

Es la persona de la notaría que se encargará de recoger toda la información y documentación de las partes, coordinando la operación y solicitando la información faltante. Es importante que sepas su nombre, email y teléfono para solucionar cualquier duda.

3. El acto de transparencia

Este acto es una reunión que se realiza en la misma notaría. En ella, el notario va a leer y explicarte los puntos más importantes de la FEIN, incluidos los derechos y obligaciones que vas adquirir al firmar la hipoteca.

Además, te realizará un sencillo test para ver si has entendido los puntos más importantes de la hipoteca a nivel de derechos y obligaciones.

4. La firma

La firma se podrá realizar una vez pasen 10 días desde que tienes asignado el notario, tenlo en cuenta para controlar los tiempos y que no caduque ni las arras ni la FEIN.

Por fin llega esperado día, ahora ya está todo hecho a falta de la firma. La documentación entregada y todo claro. Solo queda firmar la compraventa y la hipoteca y disfrutar de tu nueva vivienda.

Recuerda llegar con puntualidad y no olvidar tu DNI/NIE ya que será necesario para poder firmar.

Si has llegado a este punto, enhorabuena por tu nueva vivienda🎉.